Juklak Regulasi Apartemen & Ketinggian Bangunan Pemkot Jogjakarta

Setelah sebelumnya mereview perihal mekanisme regulasi rumah susun dan apartemen komersial kota Jogjakarta, diperlukan petunjuk pelaksanaan untuk mengaplikasikannya di masyarakat. Peraturan Walikota Yogyakarta Nomor 46 Tahun 2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 2 Tahun 2016, Tentang Rumah Susun. Hal ini digunakan untuk memberikan kejelasan bagi masyarakat maupun pemkot sebagai pihak regulatornya. Berbagai pengertiannya sebagai petunjuk pelaksanaan Perwal tersebut, khususnya sebagai acuan untuk menegakkan koridor legalitas di bisnis rumah susun komersial atau sering disebut Apartemen.

Rumah susun komersial atau apartemen adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Satuan rumah susun (sarusun) adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan IMB. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

Pertelaan adalah penjelasan tentang uraian, gambar dan batas secara jelas baik vertikal maupun horizontal dari masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama beserta uraian nilai perbandingan proporsionalnya. Akta Pemisahan adalah tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal yang mengandung nilai perbandingan proporsional. Gambar Pertelaan adalah gambar yang menjelaskan bentuk dan batas-batas secara jelas baik vertikal maupun horisontal dari masing masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama beserta notasi penomoran tower atau blok, lantai, nomor unit masing-masing satuan rumah susun, notasi mengenai bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

Sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM sarusun) atau strata tittle adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.

Sertifikat Laik Fungsi (SLF) adalah sertifikasi yang diterbitkan oleh Walikota atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung baik secara administrasi maupun teknis untuk dapat dimanfaatkan. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disingkat PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni rumah susun.

Developer dalam melaksanakan pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan, meliputi status hak atas tanah, IMB, dan rencana pertelaan. Setiap perubahan rencana peruntukan dan fungsi apartemen baik pada tahap pelaksanaan pembangunan maupun setelah selesai wajib mendapat izin dari Walikota. Perubahan rencana peruntukan dan fungsi apartemen dan prasarana, sarana serta utilitas umum yang mengakibatkan perubahan struktur dan instalasi rumah susun wajib mengajukan IMB baru.

Developer wajib memenuhi syarat teknis maupun administratif kelaikan fungsi bangunan sebelum mengoperasionalkan keseluruhan bangunan apartemen dan wajib menyediakan rumah susun umum paling sedikit 20% dari total luas lantai apartemen yang diperuntukan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Pelaku pembangunan rumah susun wajib mengajukan permohonan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) kepada Kepala Dinas Perizinan setelah menyelesaikan seluruh pembangunan rumah susun. SLF dibedakan menjadi 2 macam, yaitu SLF pertama dan perpanjangan SLF. Syaratnya ialah fotokopi IMB dan lampirannya, surat keterangan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung apartemen dan kajian hasil pemeriksaannya kajian kelaikan fungsi bangunan yang dilaksanakan penyedia jasa kajian SLF yang meliputi, arsitektur bangunan, struktur serta konstruksi bangunan, dan instalasi serta perlengkapan bangunan (utilitas).

Bagi apartemen dengan basement dan atau bentang struktur lebih dari 6 meter, diterbitkan penyedia jasa pengawasan/MK yang memiliki sertifikat keahlian atau lembaga yang berkompeten di bidang bangunan gedung. Masa berlaku SLF bagi apartemen, ditetapkan dalam jangka waktu 5 tahun dan dapat diperpanjang sesuai dengan hasil pemeriksaan atau pengujian kelaikan fungsi bangunan gedung dan pemilik SLF wajib melakukan pemeriksaan secara berkala setiap 5 tahun.

Dalam penyusunan Pertelaan, Pelaku Pembangunan harus menentukan NPP yang akan menjadi dasar bagi Kantor Pertanahan dalam penerbitan SHM sarusun (strata tittle). Pelaku pembangunan harus mengajukan permohonan pengesahan pertelaan kepada Walikota dengan memenuhi syarat administrasinya meliputi fotokopi KTP pemohon, fotokopi sertifikat hak atas tanah, fotokopi IMB, fotokopi SLF, bukti pemenuhan atas kewajiban membangun Rumah Susun umum sekurang-kurangnya 20 % dari total luas lantai Rumah Susun komersial bagi MBR berupa surat keterangan dari Kimpraswil.

Adapun gambar pertelaan terdiri atas skala dan arah mata angin yang sesuai dengan sertifikat tanah bersama, notasi penomoran unit, penomoran lantai dan notasi yang menunjukkan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, gambar tanah bersama yang menunjukan gambar batas tanah, nomor sertifikat hak atas tanah, nomor surat ukur, nomor induk bidang dan luasan tanah, site plan yang menunjukkan lingkungan rumah susun, gambar tampak muka setiap blok bangunan dan gambar potongan blok bangunan, dan gambar denah masing-masing lantai bangunan.

Developer dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan Rumah Susun dilaksanakan. Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan apartemen dilaksanakan developer paling sedikit harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan apartemen, dan perizinan pembangunan apartemen. Developer dan atau agen pemasaran wajib membuat perjanjian pengikatan jual beli bagi para pihak.

Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan apartemen selesai dapat dilakukan melalui perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat di hadapan notaris. Perjanjian pengikatan jual beli dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan tanah, kepemilikan IMB, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, keterbangunan paling sedikit 20 %, perjanjian pengikatan jual beli yang paling sedikit meliputi objek jual beli, hak dan kewajiban developer maupun konsumen secara lengkap dan jelas, penetapan harga sarusun, waktu serta cara pembayaran yang dilakukan, dan gambar rencana pertelaan.

Setiap apartemen wajib memiliki PPPSRS yang dibentuk oleh pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. Pembentukan PPPSRS dilakukan dengan pembuatan akta yang disahkan oleh Walikota. Adapun tujuan PPPSRS dibentuk untuk mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan dan penghunian benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama.

Selain Perwal Juklak di atas, masyarakat dan developer juga harus memperhatikan peraturan tentang bangunan tinggi. Peraturan Walikota Yogyakarta Nomor 53 Tahun 2017 Tentang Ketinggian Bangunan Di Kota Yogyakarta diterbitkan untuk menyelaraskan ketentuan ketinggian bangunan dalam Perda Kota Yogyakarta No.2 Tahun 2010 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Yogyakarta Tahun 2010-2029 dan Perda Kota Yogyakarta No.1 Tahun 2015 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Yogyakarta Tahun 2015-2035. Yang dimaksud Tinggi Bangunan adalah jarak antara garis potong permukaan atap dengan muka bangunan bagian luar dan permukaan lantai denah bawah atau lantai dasar.

Adapun peraturan ini dimaksudkan untuk memberikan keleluasaan pemanfaatan ruang di luar kawasan lindung sesuai dengan ketentuan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Daerah. Rencana pengaturan ketinggian bangunan untuk wilayah perencanaan disesuaikan dengan masing-masing zona peruntukan ruang dan ketentuan Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan (KKOP). Rencana ketinggian bangunan yang melebihi perencanaan di luar Kawasan Lindung, harus mendapatkan rekomendasi dari Walikota, untuk ketinggian bangunan sampai dengan 32 meter dan atau Walikota dan Komandan Lapangan Udara Adisutjipto, untuk ketinggian bangunan lebih dari 32 meter. Adapun ketinggian bangunan diberlakukan ketentuan pandangan bebas (skyline) dengan sudut 45 derajat dari daerah atau ruang milik jalan di seberangnya. Wahyu Pras-red

Sumber :
Peraturan Walikota Yogyakarta
Nomor 46 Tahun 2016
Tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 2 Tahun 2016, Tentang Rumah Susun

Peraturan Walikota Yogyakarta
Nomor 53 Tahun 2017
Tentang Ketinggian Bangunan Di Kota Yogyakarta