Pasang IKLAN BARIS GRATIS! DAFTAR | LOGIN


Menghitung Biaya DALAM TRANSAKSI PROPERTI

    Menghitung Biaya Dalam Transaksi Properti
    Estimasi BBN dan BPHTB

    Apa saja ya yang harus diperhatikan ketika berbicara soal biaya jual beli rumah? Jual beli rumah bukan lah proses yang mudah. Di antaranya momen-momen tersebut, banyak sekali yang harus diperhatikan. Mulai dari proses negosiasi, pengumpulan dokumen-dokumen legal, sampai biaya jual beli rumah tersebut. Dari semua kepentingan di atas biaya merupakan hal yang wajib di perhatikan.

    Transaksi jual beli properti kebanyakan dilakukan dengan 2 model metode pembayarannya, yakni cash keras atau cash bertahap dan cara KPR. “Sering calon konsumen hanya fokus pada angka dari harga jual dan besaran prosentase uang muka. Menurut pengalaman, calon konsumen menjadi ragu-ragu setelah ekspektasi biaya yang dibayangkan, berubah menjadi lebih besar setelah mendapat penjelasan secara detail dari pihak penjual (developer),” papar Haryadi, Marketing & Arsitek salah satu developer berpengalaman di area Jogjakarta.

    Terdapat beberapa poin-poin yang harus dimasukan dalam perhitungan di awal. Yakni besaran uang muka (DP), besaran pajak-pajak, besaran biaya akta jual beli serta biaya balik nama di notaris serta besaran biaya-biaya KPR (apabila konsumen memilih metode bayar secara kredit). “Disini konsumen harus lebih jeli dan kritis terhadap penjual, misalnya apakah harga yang tercantum sudah termasuk PPN atau belum,” lanjut Hary, sapaan akrabnya.

    Pengajuan KPR juga membutuhkan beberapa biaya dengan jumlah yang tidak sedikit. Ada kalanya, penjelasan mengenai biaya-biaya pengajuan KPR tidak transparan, sehingga menghambat proses pengajuan secara keseluruhan. Selain persyaratan dokumen, penting juga untuk mencari tahu soal biaya KPR yang diperlukan untuk mengajukan KPR agar calon nasabah dapat mempersiapkannya dengan baik.

    Untuk calon konsumen yang memilih metode pembayaran propertinya dengan Kredit Pemilikan Rumah, ada beberapa item biaya tambahan. “Calon nasabah KPR akan mendapatkan penjelasan terlebih dahulu dari marketing KPR, sekaligus diberikan simulasi dan opsi-opsi pilihan kreditnya. Misalnya lama tenor kredit dan besaran uang muka yang sekiranya akan dipilih calon nasabah,” ungkap Lintang E. Putra, salah satu Manager KPR perbankan swasta di Jogjakarta.

    Biaya-biaya yang menjadi kewajiban bagi calon nasabah KPR ialah biaya provisi, biaya administrasi, biaya asuransi jiwa kredit dan kebakaran, biaya pemasangan hak tanggungan, serta biaya syarat KPR lainnya, misalnya blokir (dana mengendap) 1 kali.

    1. Uang Muka (Down Payment / DP)
    Besaran uang muka untuk metode cash keras atau cash bertahap, ditentukan kesepakatan langsung oleh penjual dan calon pembeli. Umumnya besaran DP range prosentasenya 10 % - 30 %, walaupun saat momen tertentu, ada penjual/developer yang menawarkan DP 0 %. Sedangkan untuk metode KPR, calon konsumen atau nasabah perlu mempersiapkan nominal uang muka yang sesuai dengan tipe hunian yang diambil, jenis KPR, dan juga harga rumah yang dipilih. Ketentuan mengenai besaran uang muka KPR sendiri telah diatur dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016. Besaran uang muka yang harus disiapkan untuk rumah pertama sebesar 15%, untuk rumah kedua sebesar 20%, dan untuk rumah ketiga sebesar 30%. Sedangkan berdasarkan peraturan terbaru dari Bank Indonesia (BI), besaran uang muka yang dibutuhkan adalah minimal 30% dari harga rumah. Besaran DP KPR, tergantung kesepakatan pihak perbankan dengan penjual/developernya.

    2. Biaya Notaris
    Setiap proses pembelian rumah dan properti lainnya dengan KPR pasti melibatkan seorang notaris. Biasanya, pihak bank atau pihak developer telah bekerja sama dengan notaris pilihan yang akan ditunjuk untuk mengurusi dokumen-dokumen yang berhubungan dengan transaksi baik non kredit atau cara KPR. Beberapa dokumen yang memerlukan campur tangan seorang notaris di antaranya akta jual-beli, akta kredit, pengurusan pajak dan juga biaya balik nama sertifikat. Sebenarnya, tidak ada patokan mengenai besaran biaya yang dibayarkan kepada notaris. Jadi nasabah bisa menegosiasikan biaya yang harus dikeluarkan dengan pihak bank maupun developer untuk mendapatkan biaya lebih murah.

    3. Pajak Penjualan dan Pembelian
    Dalam setiap proses jual beli properti, pasti selalu ada pajak yang dikenakan, baik itu kepada pihak penjual atau pun pihak pembeli. Pajak penjualan yang disebut juga sebagai Pajak Penghasilan (PPH) memiliki besaran 5% dari harga jual dan dibayarkan oleh developer atau pemilik rumah sebagai pihak penjual. Pajak pembelian yang dikenal juga sebagai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) memiliki besaran 5 % x (harga jual – nilai perolehan obyek pajak tidak kena pajak). Untuk lebih mempermudah calon nasabah menghitung biaya-biaya dalam transaksi, diberikan simulasi penghitungan biayanya.
    Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP)* Rp 60.000.000
    • Pajak Penjual (PPH)= 5 % x Rp 100.000.000 = Rp 5.000.000

    Besaran pajak penjualan yang harus dibayarkan adalah Rp 5.000.000
    • Pajak Pembeli (BPHTB)= 5 % x (Rp 100.000.000 – Rp 60.000.000*) = Rp 2.000.000
    Besaran pajak pembelian yang harus dibayarkan adalah Rp 2.000.000. Pajak penjualan dan pembelian tersebut dapat dibayarkan melalui bank dan dilaporkan ke kantor pajak atau diuruskan oleh notaris yang telah ditunjuk.
    *NPOTKP DIY = RP. 60.000.000, - (tiap Pemerintah Daerah berbeda-beda nilainya)

    4. Biaya Provisi KPR
    Biaya provisi adalah biaya yang dibebankan kepada pengaju KPR sebagai biaya administrasi pengurusan KPR. Biasanya, biaya provisi harus dibayar sebelum proses akad dilaksanakan dan hanya perlu dibayarkan selama satu kali pada saat pengajuan KPR. Nominal biaya provisi adalah 1% dari total pinjaman KPR. Jadi, misalkan pinjaman KPR sejumlah Rp 300.000.000, maka biaya provisinya adalah sebesar Rp 3.0000.000.

    5. Biaya Asuransi
    Biaya asuransi mencakup asuransi jiwa dan asuransi rumah. Asuransi jiwa dibutuhkan untuk melindungi pihak bank dan juga pihak keluarga kreditur seandainya kreditur meninggal dunia sebelum kredit KPR lunas. Ada asuransi rumah yang hanya mencakup asuransi kebakaran saja, tetapi ada juga asuransi yang mencakup keseluruhan. Tidak semua jenis asuransi ini diwajibkan oleh semua bank. Farhan-red

    PARTNER
    Amata Desain    ABOV - Architecture.Branding.Visioning    Archira - Architecture & Interior    Yuliana Pertamanan    Lawangarep Studio    Puri Desain