Lika Liku Perijinan Perumahan, Di Sleman

Dalam rangka menarik minat pengembang untuk berpartisipasi membangun rumah murah, pemerintah berencana menyederhanakan perijinan di daerah. Sebelumnya, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) tengah berupaya menggerakkan pembangunan perumahan rumah murah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Karena tidak bisa membangun sendirian, pemerintah memerlukan dukungan baik Badan Usaha Milik Negara (BUMN) maupun swasta.

Untuk tahun 2016 ini, Kementerian PUPR ditugaskan oleh Presiden menyederhanakan perijinan dalam rangka paket ekonomi yang ketiga tahun 2015 kemarin. Untuk menyederhanakan perijinan, Pemerintah telah menerbitkan Inpres Nomor 1/2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional, Perpres Nomor 3/2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional dan Inpres Nomor 3/2016 tentang Penyederhanaan Perijinan Pembangunan Perumahan.

Rencana pemerintah untuk menyederhanakan proses perijinan perumahan di daerah mulai 2016 mendapat respon positif dari pelaku properti. Rencana ini menurut DPD Real Estate Indonesia (REI) membawa angin segar di tengah tekanan yang dialami pelaku usaha properti secara global. Meski masih ada beberapa kebijakan yang belum sinkron dengan kondisi daerah, namun upaya pemerintah ini patut diapresiasi. Rencana tersebut diharapkan bisa mendongkrak pertumbuhan sektor properti yang cenderung melambat selama setahun terakhir.

Saat ini, perijinan pembangunan rumah di setiap daerah berbeda, sehingga akan diperas menjadi 8 jenis untuk menciptakan keseragaman dan kemudahan. Sebelumnya, perijinan pembangunan hunian skala besar terdiri dari 42 jenis dengan masa penyelesaian 26 bulan, sedangkan perumahan skala kecil membutuhkan 26 jenis perijinan dengan waktu perampungan selama 16 bulan penyederhanaan regulasi ini tanpa mengurangi sifat dan hubungannya dengan berbagai sektor lain. Selain disederhanakan, waktu pengurusan perijinan juga akan dipercepat. Dalam Inpres menyatakan, 8 jenis perijinan akan selesai dalam waktu 14 hari kerja untuk perumahan skala besar, dan 9 hari kerja untuk perumahan skala kecil. Penyempurnaan tersebut merupakan efisiensi yang bisa mendorong industri properti menjadi lebih efektif dan berefek semakin produktif terhadap iklim investasi.

Para pelaku bisnis properti berharap rencana ini tidak hanya bergulir sekedar menjadi wacana belaka, namun secara nyata masuk dalam implementasinya ke depan, sehingga bisa sesuai dengan yang diharapkan. Karena pada kenyataan di lapangan, dari pengamatan, sekedar kasuistis saja, masih ada beberapa peraturan yang belum sinkron dan saling tumpang tindih. Seperti yang disampaikan Sekretaris DPD REI DIY, Rama Adyaksa, “Pengembang yang tergabung dalam DPD REI sebenarnya sangat ingin berkontribusi nyata dalam program Sejuta Rumah yang dicanangkan oleh pemerintah. Namun program tersebut yang 70% ditujukan untuk MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) sulit diwujudkan di daerah Sleman.

Pemerintah daerah perlu memiliki visi dan keberpihakan terhadap penyediaan rumah sederhana, yang secara konkrit dapat diwujudkan dengan: memiliki Perda RDTR (rencana detail tata ruang) secara lengkap , dan merevisi produk hukum yang tidak sejalan dengan visi penyediaan rumah sederhana.”Sebagai contoh misalnya: aturan mengenai kavling minimal yakni 125 meter persegi di wilayah perkotaan Kabupaten Sleman. Dengan semakin terbatas dan mahalnya lahan, aturan tersebut membuat harga jual rumah melambung tinggi dan tidak terjangkau oleh daya beli masyarakat, terutama masyarakat lokal sleman yang belum memiliki rumah. Pemerintah daerah sebenarnya bisa mengacu pada peraturan menteri PUPR yang menetapkan batas luas kavling minimal hanya 60 meter persegi. Jika memang 'semangat' aturan tersebut untuk menjaga kuantitas area resapan, maka sebenarnya bisa dikonversikan dalam bentuk RTH (Ruang Terbuka Hijau) yang ditingkatkan standar minimal luasannya.

Contoh lain terkait maraknya pembangunan hunian vertikal di DIY-termasuk Sleman- sebaiknya sesegera mungkin diterbitkan regulasi yang terkait dengannya, mulai dari detail tata ruang,tata bangunan dan lingkungan (SKTBL), SLF (Sertifikat Layak Fungsi), Pertelaan, dan atau Strata Title. Saat ini regulasi tersebut secara komprehensif belum tersedia, kalaupun ada masih sangat sulit dieksekusi oleh pelaku usaha,” tegas Rama.

“Adanya payung hukum yang lengkap dapat memudahkan dan mercepat proses perijinan pada akhirnya dapat meningkatkan investasi di bidang perumahan. Pengembang di Jogja sebagai pemasok juga dapat memangkas harga jual rumah karena adanya penghematan waktu dan biaya perijinan”, terang Rama. 'Karena perijinan ini menyebabkan high cost dan waktu yang lama. Maka hal yang paling diharapkan pengembang adalah kepastian. Baik kepastian hukum, kepastian waktu dan kepastian biaya” imbuh Rama.

Adapun Lika Liku Perjalanan Perijinan Perumahan oleh Pengembang di Kabupaten Sleman, kurang lebihnya ;
1. BERBURU LOKASI
Mencari dan menentukan lokasi yang strategis dan bernilai investasi tinggi untuk dibangun perumahan.

2. MENUJU DPUP (Dinas Perencanaan Pembangunan Daerah) dan atau Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda).
Menanyakan ke dinas terkait, untuk mencari informasi tata ruang calon lokasi yang akan diperuntukkan dibangun perumahan.

• Secara informal bisa dicrosscheck perihal RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah-Perda No. 12 Tahun 2012) apakah calon kawasan perumahan masuk wilayah kuning (peruntukan perumahan) atau masuk wilayah hijau (peruntukan pertanian).

• Selain RTRW, ada peraturan yang lebih rinci, atau bisa dikatakan sebagai turunan dari RTRW, yaitu RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) kecamatan dan Rencana Tata Bangunan Lingkungan (RTBL).

• Kemudian secara detail dicroscheck di RDTR untuk melihat akurasi data kawasan secara existing/kenyataan, apakah berupa persawahan (pertanian) atau pekarangan.

• Dengan melihat RDTR, pengembang bisa mengetahui secara detail perihal calon kawasan perumahannya. Untuk menghindari perjudian saat membeli lahan. Ada beberapa kasus yang di RTRW menunjukkan warna kuning namun di RDTR secara kenyataan masih berupa sawah pertanian. Untuk kasus seperti ini, pengembang bisa 'mencoba' mengajukan IPT lahan tersebut, walaupun unsur 'gambling' nya tinggi, karena bisa diterima atau ditolak pengajuan IPT nya.

• Untuk lokasi paling aman ialah yang RTRW dan RDTR sinkron, yakni warna kuning, berarti lokasi tersebut bisa dipastikan akan diterima dan diterbitkan IPT nya.

3. MENUJU BPMPPT (Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perijinan Terpadu)
Selanjutnya, pengembang mengajukan IPT (Ijin Pemanfaatan Tanah) ke BPMPPT. Adapun berkas kelengkapan perijinannya.

• Memenuhi syarat awal, yakni menyertakan notulen sosialiasi ke warga tetangga kiri kanan calon lahan perumahan yang diketahui oleh RT, RW, Pedukuhan, Kelurahan, dan Kecamatan.

•Tak hanya itu, pengembang diwajibkan mempunyai surat rekomendasi dari PDAM untuk memenuhi kebutuhan air bersih dilokasi perumahannya kelak.

• Setelah berkas persyaratan lengkap dan memenuhi ketentuan, diterbitkanlah IPT sebuah Perumahan, yang ditandatangani langsung oleh Bupati.

4. MENUJU BPN (Badan Pertanahan Nasional)
Langkah selanjutnya, pengembang melakukan pembebasan terhadap tanah yang akan dibangun perumahan, serta melengkapinya dengan akta jual beli.

• Kemudian pengembang melakukan Pelepasan Hak dari pemilik tanah menjadi kepemilikan atasnama PT di BPN untuk mendapatkan Sertipikat Induk atas nama PT (perusahaan pengembang).

• Untuk luasan lahan di atas 1 hektar, dilakukan pengukuran secara valid oleh BPN untuk diterbitkan Surat Ukur. Dilanjutkan langkah memenuhi Sidang Panitia A yang didalam sidang tersebut melibatkan beberapa unsur terkait.

• Untuk luasan lahan di bawah 1 hektar, cukup diketahui pihak Pemerintahan Desa (Kelurahan) setempat dimana letak lahan perumahan tersebut berada.

• Kemudian diterbitkan Sertipikat Induk oleh BPN atas nama PT (perusahaan pengembang).

5. MENUJU BPMPPT
Selanjutnya pengembang mengajukan Ijin Site Plan di BPMPPT. Adapun syarat kelengkapannya, yakni ;

• Rekomendasi UKL - UPL, dari Badan Lingkungan Hidup (BLH) berdasar luas lahan di bawah 1 hektar dengan diterbitkannya SPPL (Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan).

• Rekomendasi Amdal dari Badan Lingkungan Hidup dan atau Amdal Lalu Lintas dari Dishubkominfo, untuk lahan di atas 1 hektar.

• Rekomendasi dari Dinas Sumber Daya Air ,Energi, dan Mineral.
• Rekomendasi dari Balai Besar Serayu Opak, apabila lokasi dilewati sepadan anak sungai yang bermuara dari selokan utama (selokan mataram), atau dalam rangka menutup saluran tersebut dengan beton.

• Memenuhi syarat RTH (Ruang Terbuka Hijau) kawasan perumahan sesuai zona lokasi. Rata-rata 35% dari total lahan.

• Memenuhi KDB (Koefisien Dasar Bangunan) sebesar 50%, per kavling untuk tiap tipe yang akan dibangun.

• Kemudian diterbitkan Ijin Site Plan yang ditandatangani oleh Kepala BPMPPT.

6. MENUJU BPN
Setelah pengembang melakukan pembebasan tanah, selanjutnya mendaftarkan ke BPN untuk memperoleh Surat Keterangan Pertimbangan Teknis Pertanahan (SK PTP).

Pengembang selanjutnya mengajukan sertipikat induk ke persil yang berbentuk SHGB per kavling + sertipikat untuk fasum/fasos yang diakhir proyek diserahkan ke pemda setempat melalui DPKAD (Dinas Pengelolaan Kekayaan dan Aset Daerah). Penyerahan fasum/fasos wajib dilakukan sebagai catatan pendukung pengembang untuk selanjutnya dilampirkan untuk pengajuan ijin proyek perumahan selanjutnya, yang dilampiri susunan pengurus atau paguyuban warga perumahan untuk disertakan ke BPN untuk menyerahkan sertipikat fasum atau fasos tersebut ke pemda via DPKAD.

7. MENUJU BPMPPT
• Pengembang mengajukan ijin IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) tiap bangunan per kavling nya.

• Kemudian diterbitkan IMB per kavling. Inilah produk terakhir legalitas sebuah rumah tinggal dikawasan perumahan yang akan menjadi bukti legal kepemilikan bangunan oleh pembeli.

8. KONSUMEN MENERIMA SHGB dan IMB atas pembelian kavlingnya disebuah perumahan. Pembeli akan menerima Sertipikat SHGB dari BPN dan Surat IMB dari BPMPPT. (dari berbagai sumber-Wahyu Pras-red)