Tentang Kondominium Hotel
Kondotel atau kondo hotel ini merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit layaknya apartemen. Tiap unit memiliki dapur, ruang duduk atau kamar tergantung tipe yang ada. Tiap kondotel dapat menawarkan tipe yang berbeda-beda. Pada kondotel biasanya disediakan fasilitas-fasilitas seperti kolam renang, spa, restoran, meeting rooms dan fasilitas lain seperti yang disediakan hotel berbintang. Tiap unit ini kemudian dijual kepada investor. Selanjutnya, unit-unit dikelola oleh operator hotel yang akan memasarkan dan menyewakan secara harian kepada tamu-tamu yang akan menginap di kondotel ini. Kondotel akan difungsikan seperti hotel. Membeli kondotel (kondominium hotel) atau apartel (apartemen hotel) merupakan salah satu cara berinvestasi dalam bidang properti. Kepemilikan kondotel dapat dilakukan dengan melakukan pinjaman melalui bank melalui KPA (Kredit Pemilikan Apartement).
Keuntungan investasi yang didapat melalui kondotel ini antara lain ;
Memperoleh Hasil Operasional
Penggunaan kondotel yang dioperasikan seperti hotel akan menghasilkan pendapatan operasional. Pendapatan ini kemudian dibagikan kepada para investor. Besarnya pendapatan yang diberikan berkisar 8% - 12% per tahun dari harga beli. Jika dibandingkan, angka ini lebih besar dibandingkan dengan bunga deposito. Hal ini berbeda dengan apartemen biasa dimana Anda tidak akan mendapatkan penghasilan jika tidak ada yang menyewa unit Anda. Biasanya pengelolaan hotel dilakukan oleh mereka yang sudah biasa berkecimpung di dunia perhotelan sehingga mereka telah berpengalaman untuk mengelola hotel. Beberapa kondotel memberikan imbal balik pada saat serah terima. Besarnya imbal balik yang diberikan berkisar 8%-10% selama 2-3 tahun yang dibayarkan langsung pada saat serah terima unit. Dengan kata lain, investor memperoleh cash back dari pembeliannya.
Menginap Gratis
Sebagai investor, Anda bisa mendapatkan menginap di kondotel ini tanpa membayar sehingga Anda dapat merasakan juga fasilitas hotel dan kenyamanan yang disediakan kondotel. Lamanya menginap gratis berkisar 18-30 hari per tahun untuk setiap unit kondotel.
Harga Unit Semakin Meningkat
Salah satu yang menarik dari investasi properti adalah harganya yang akan terus meningkat mengikuti kenaikan tingkat inflasi. Begitu juga dengan membeli kondotel, harga unit yang Anda beli dapat terus meningkat sehingga akan menghasilkan keuntungan tersendiri. Peningkatan harga dapat mencapai 20% per tahun. Selain itu, kepemilikan Anda terhadap kondotel dapat dijadikan agunan kepada bank jika Anda memerlukan pinjaman uang di bank.
Apa yang Harus Dipastikan Sebelum Membeli Kondotel?
Agar investasi Anda menguntungkan, perhatikan hal-hal berikut sebelum memutuskan untuk membeli kondotel ;
Lokasi
Dalam investasi properti, lokasi tempat berdirinya properti merupakan sesuatu yang sangat penting. Jika lokasinya strategis, memiliki fasilitas pendukung yang baik, maka akan membuat harga properti semakin cepat untuk naik. Karena kondotel akan difungsikan seperti hotel, maka akan lebih baik jika lokasi kondotel tersebut berdekatan dengan lokasi bisnis atau tempat wisata, dimana banyak orang yang membutuhkan hotel untuk singgah.
Konsep
Konsep bangunan dan lingkungan yang dibangun oleh kondotel juga dapat mempengaruhi ketertarikan orang untuk menginap disamping juga fasilitas-fasilitas yang disediakan di dalam kondotel. Jika tujuan kondotel diperuntukan pelaku bisnis konsep yang dibuat mungkin akan berbeda jika pasar yang dituju adalah keluarga.
Pengembang
Sebaiknya pilih pengembang yang telah terpercaya. Menyelesaikan bengunan sampai selesai dengan tepat waktu dan sesuai yang dijanjikan. Jangan sampai pengelola menyelesaikan tugasnya dengan lambat atau bahkan tidak menyelesaikan bangunan sehingga bangunan terbengkelai dan Anda menderita kerugian. Bukan maksud meremehkan pengembang-pengembang ataupun pengelola baru, hanya saja tiap orang akan lebih memilih pengembang dan pengelola yang telah terpercaya. Reputasi sangat diperlukan dalam bisnis kondotel ini. Pembeli kondotel ataupun pengunjung juga kerap menjadikan reputasi pengembang dan pengelola dalam pertimbangan keputusan mereka. Citra dari pengembang dan pengelola juga penting untuk memastikan bahwa dana yang Anda investasikan akan aman. Hal ini perlu diperlukan apabila kondotel yang hendak Anda beli masih dalam tahap pembangunan atau belum dibangun.
Pengelola Hotel
Agar dapat memberi kenyamanan dan kepuasan pengunjung hotel, maka perlu diperhatikan siapa yang menjadi pengelola hotel ini. Akan lebih baik jika pengelola hotel merupakan pengelola yang sudah terbiasa menjalankan bisnis hotel. Dengan demikian, mereka lebih berpengalaman dalam melakukan managemen hotel.
Legalitas
Apa pun investasi Anda, perjanjian hitam di atas putih sangat diperlukan. Jangan hanya tergiur promosi dari pengembang. Pastikan tanah, bangunan, hingga izin-izin pendirian kondotel itu legal.
Teraudit
Pertimbangan lain dalam membeli unit kondotel adalah memastikan pengelolaan properti tersebut sudah ter-audit dengan baik. kondotel yang auditnya jelas membuat investor merasa lebih terjamin dalam menggelontorkan dananya. Cek pula apa audit tersebut dibagikan kepada seluruh investor atau tidak. Tentunya semua investor berhak tahu mengenai kondisi kondotel yang dimilikinya. Pastikan pula kondotel yang Anda miliki di-audit oleh akuntan publik yang terpercaya. Kredibilitas akuntan yang melakukan audit juga dapat menjadi pertimbangan.
Status Hukum Kepemilikan Apartemen
Status hukum kepemilikan apartemen yang sering kita dengar adalah Strata Title. Sebenarnya istilah Strata Title tidak dikenal dalam hukum di Indonesia. Yang ada adalah lembaga rumah susun, yang merupakan istilah resmi yang diperkenalkan Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Sebagian orang menyebut apartemen, tetapi sebenarnya pengertian apartemen lebih sesuai untuk rumah susun yang disewakan, sedangkan untuk rumah susun yang dapat dimiliki, lebih tepat disebut kondominium, namun istilah apartemen lebih populer. Untuk dapat dikategorikan sebagai rumah susun, suatu bangunan harus memiliki 4 unsur :
1. Adanya BAGIAN BERSAMA, yaitu bagian yang tidak terpisahkan secara struktural pada suatu kompleks bangunan yang dimiliki secara bersama, contohnya : fondasi, kolom, balok, dinding, atap, koridor, pintu dan tangga darurat, serta tempat parkir dalam gedung.
2. Adanya BENDA BERSAMA, yaitu benda yang strukturnya terpisah dari bangunan namun digunakan untuk kepentingan bersama, contohnya : jaringan air, listrik, telepon, gas, taman, lift, eskalator, tempat sampah, alat pemadam kebakaran, generator listrik, dan arena bermain.
3. Adanya TANAH BERSAMA yang digunakan dan dimiliki secara bersama.
4. Adanya UNIT dari satu bangunan yang dapat dimiliki secara secara pribadi, dalam istilah resmi Undang-undang, disebut satuan rumah susun atau sarusun.
Bukti Kepemilikan atas Satuan Rumah Susun (Sarusun)
Bukti bahwa seseorang memiliki sarusun adalah berupa Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun mewakili hak perseorangan atas unit sarusun yang dimilikinya dan hak pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Status Tanah Bersama
Istilah sertipikat hak milik atas sarusun dapat dipergunakan bagi rumah susun yang didirikan diatas tanah dengan hak apapun, baik Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Milik, maupun Hak Pengelolaan. Apabila apartemen dibangun di atas tanah dengan status bukan Hak Milik, berarti suatu ketika kelak akan diperlukan dana untuk memperpanjang hak atas tanah. Biaya ini akan ditanggung bersama oleh seluruh pemilik apartemen. Perlu diketahui kapan hak atas tanah tersebut berakhir atau kapan terakhir kali dilakukan perpanjangan hak.
Kaitan antara Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB)
Ikatan antara penjual (developer/pengembang) dan pembeli apartemen/sarusun dituangkan dalam perjanjian yang disebut Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Istilah ini sebenarnya lebih tepat disebut sebagai Perjanjian Untuk Melangsungkan Jual Beli, karena jual beli yang sah baru dapat dilakukan apabila tanah tersebut sudah bersertipikat atas nama penjual, padahal dalam prakteknya, pada saat pengembang menjual sertipikat belum dikeluarkan atas nama penjual atau masih dalam proses. Jadi yang ada barulah komitmen pengembang untuk menjual kepada pembeli. Pemindahan hak atas apartemen/sarusun baru terjadi setelah penandatangan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Status Kepemilikan Apartemen, antara SHM, HGB Murni atau HPL
Mungkin pertanyaan diatas juga pernah menghinggapi para pembaca sekalian sewaktu memutuskan untuk membeli apartemen. Sedikit pengetahuan kami akan beberapa status apartemen akan diulas disini. Perlu diketahui bahwa apartemen, kondominium, rusunami, rusunawa, anami, rumah susun non hunian semuanya itu merupakan nama lain dari rumah susun yang peraturan perundang undangannya diatur oleh negara sesuai dengan UU No. 16 tahun 1985. Berdasarkan status tanahnya, apartemen digolongkan:
Tanah Negara ; Tanah Hak Milik ;Tanah Pengelolaan
Jika apartemen didirikan di atas tanah negara maka status pengelolaan oleh developer menjadi HGB (Hak Guna Bangunan) Murni, jika berdiri ditanah hak milik maka hak pengelolaan oleh developer menjadi HGB Hak Milik sedangkan jika developer hanya diberi kuasa untuk membangun apartemen ditanah pihak ketiga maka statusnya HGB Pengelolaan Lahan. Jadi ada 3 status kepemilikan oleh developer:
HGB Murni
HGB Hak Milik (SHM = Sertifikat Hak Milik)
HGB HPL
Akan tetapi rasa-rasanya hampir tidak pernah developer memiliki ijin dengan status HGB Hak Milik karena dalam peraturan tentang rumah susun dijelaskan bahwa yang berhak memiliki unit rumah susun adalah warga negara Indonesia sehingga agar rumah susun bisa dimiliki oleh warga negara asing biasanya developer men-downgrade statusnya menjadi HGB Murni.
Dari HGB yang dimiliki oleh developer maka status kepemilikan oleh setiap pemilik unit menjadi SHMSRS (Satuan Hak Milik Satuan Rumah Susun). Perlu digaris bawahi bahwa SHMSRS bukan memberikan kepastian kepada pemilik unit bahwa tanah apartemen dengan serta merta menjadi milik pemilik unit secara keseluruhan akan tetapi bergantung pada status tanah yang dimiliki oleh developer.
Status yang paling aman adalah pihak developer mengantongi status HGB Hak Milik yang artinya tanah yang dibangun adalah milik developer dan perlu diperjelas apakah tanah apartemen tersebut menjadi pemilik unit dengan perbandingan rata-rata luas unit yang dimiliki dengan total unit yang ada, atau tidak. Biasanya jika pemilik unit menjadi pemilik tanah maka harga apartemen tersebut akan menjadi sangat mahal.
Status yang aman kedua adalah HGB Murni karena tanah apartemen milik negara sehingga jika negara meminta tanah tersebut dikembalikan maka negara akan membayar sebesar 80% dari harga tanah saat itu dan masing-masing pemilik akan mendapatkan proporsional berdasarkan luas unit yang dimiliki dibagi dengan total luas unit yang ada.
Status yang sangat tidak aman adalah developer hanya mengantongi ijin HGB HPL saja yang mana jika pemilik tanah (pihak ketiga) meminta tanahnya kembali setelah masa HGB berakhir maka pemilik unit rumah susun tidak akan mendapatkan penggantian sepeserpun.
Alangkah baiknya jika Anda di saat akan membeli sebuah apartemen baru, di usahakan agar bisa mendapatkan No Registrasi HGB, IMB & SIPPT yang bisa di cek sendiri legalitasnya di BPN & BPP Pemda agar lebih yakin lagi status kepemilikan mana yang ingin Anda peroleh. (red-dari berbagai sumber)
