Prospek Properti Papan Atas Jogjakarta 2015 - bagian 1

Awal tahun 2015 banyak diprediksi dunia properti khususnya Jogja akan mengalami sedikit perlambatan. Bukan karena konsumen yang tidak ada tetapi lebih pada penyesuaian terhadap keadaan ekonomi secara global. Seperti diyakini beberapa pelaku bisnis perumahan di Jogja mengungkapkan jika diawal tahun harga perumahan di Jogja akan mengalami kenaikan harga yang cukup terasa. Seperti diungkapkan salah satu pelaku bisnis properti, Rama Adyaksa Pradipta, Direktur Utama, PT. Citra Kedaton, hampir semua pengembang pasti merasakan yang sama. Awal tahun nanti akan ada kenaikan harga karena menyesuaikan kondisi yang ada. “Yang paling dekat adalah efek kenaikan BBM diprediksi akan berpengaruh pada kenaikan hingga 10 %”, ungkapnya.

Senada dengan apa yang diungkapkan Rama, menurut Associate Director, Ciputra Group D. Agung Krisprimandoyo, bahwa secara umum properti Jogja belum dapat bergerak banyak. Hingga awal tahun pergerakan cara pembayaran secara KPR masih cukup lambat, agenda politik, dan kenaikan BBM akan menjadi beberapa faktor pengaruh ke kecepatan penjualan produk. “KPR belum on track, agenda politik cukup berpengaruh pada penjualan, dan terakhir kenaikan BBM. Kenaikan BBM ini akan berpengaruh pada harga produksi rumah. Kisarannya ya disekitar 3 – 4 %”, terangnya saat ditemui. Namun, berbagai faktor kenaikan harga rumah di atas diyakini juga tidak akan berpengaruh pada karakter konsumen Jogja. Konsumen properti Jogja dengan skala nasional tetap akan membeli walau harga rumah mengalami kenaikan. Mereka hanya harus merogoh kocek lebih banyak. Keyakinan tersebut terlihat dari pergerakan pengembang di Jogja yang masih terus meluncurkan produk-produk terbarunya untuk mensuplai kebutuhan pasar. Pada edisi kali ini kami akan coba suguhkan beberapa pengembang yang masih memiliki produk baru maupun lama yang dapat menjadi alternatif pilihan.

BALE MULIA RESIDENCE
Nama besar PT. Formula Land di dunia properti sudah tidak diragukan lagi keberadaannya. Formula Land kembali menunjukkan kemampuannya dalam menjual kawasan perumahan dengan segmentasi pasar premium Jogja. Tak butuh lama bagi Formula Land untuk menjual sekitar 124 unit hunian. Diungkapkan Susan Wijaya, SE. Manajer Marketing PT. Formula Land, komitmen dalam menyajikan produk yang sepadan dengan harga jual menjadi hal yang selalu dijaga pengembang ini dalam kawasan Bale Mulia Residence. “ Hanya dalam kurun waktu kurang lebih satu tahun sebanyak 124 unit rumah berhasil kami jual kepada konsumen”, ungkapnya.

Lebih lanjut dipaparkan Susan, saat dihubungi di kantor utamanya yang beralamat di jalan Dr. Sutomo 66 Yogyakarta, kualitas dan brand Formula menjadi dasar konsumen untuk membeli produk di Bale Mulia Residence. “ Kami menjual kualitas, kualitas bangunan, pelayanan, dan legalitas. Kualitas bangunan kami berani diadu dengan produk perumahan lain yang sepadan. Kami yakin masih di atasnya. Karena dalam proses produksi rumah kami tidak menggunakan jasa sub kontraktor. Pembangunan kami tangani sendiri, ada tim khusus, jadi spesifikasi tidak mungkin untuk dimain-mainkan. Nama besar Formula di dunia properti Jogja, sudah banyak yang tahu produk-produk yang kami tawarkan”, papar Susan semangat.

Penjualan yang cepat dibarengi juga dengan proses pembangunan unit rumah yang sudah hampir jadi. “Beberapa rumah sudah jadi, dan beberapa lagi sudah siap serah terimakan ke konsumen. Awal tahun ini (2015-red) kami targetkan ada sekitar kurang lebih 10 sampai dengan 12 unit rumah siap serah terima ke konsumen”, ucap Susan. Komitmen kuat pengembang ini juga terlihat dari pembangunan infrastruktur pendukungnya yang sudah siap. Jalan kawasan perumahan sudah terbangun dengan rapi, fasilitas club house sudah hampir jadi, dan taman-taman penghijauan di sudut-sudut kawasan sudah terbangun.

“Perbandingan kawasan kami 50 : 50. Dengan 50 % kawasan kami gunakan sebagai fasum fasos, taman-taman penghijauan di sepanjang jalan sudah kami bangun, sehingga ketika perumahan ini sudah selesai kawasan Bale Mulia Residence akan rindang”, terang Susan. Dari data yang dimiliki Susan sebagian besar pembeli perumahan Bale Mulia Residence akan menggunakannya sebagai tempat tinggal. Sehingga ke depan jaminan kawasan perumahan ini akan tetap hidup. Konsumen yang terserap pun lebih beragam konsumen lokal Jogja dan konsumen yang memiliki memori dengan kota Jogja cukup berimbang. Mereka yang dulu pernah hidup di Jogja tercatat cukup banyak yang ingin menikmati masa tuanya di kota pariwisata ini. “Konsumen di usia 30 – 50 tahun cukup banyak terserap di Bale Mulia Residence”, katanya.

Dengan kawasan perumahan yang sudah terbentuk, konsumen yang membeli di awal-awal pemasaran saat ini sudah dapat menikmati kenaikan nilai investasinya. Perkenaikan Bale Mulia Residence bisa sampai 10 hingga 12 %. Hingga akhir tahun kemarin (2014-red) tercatat Bale Mulia Residence sudah mengalami kenaikan sebanyak 4 kali. Tipe-tipe hook Dewana dan Swarna merupakan tipe yang paling cepat laku. “ Tipe hook paling cepat laku, dulu awal pemasaran dengan luas tanah yang relatif lebih lebar kami sudah menjualnya dalam kisaran harga 2 milyaran, terakhir kami menjual tipe hook sudah di kisaran harga 3 milyaran”, terang Susan. Dengan sistem harga yang ditawarkan sudah termasuk biaya-biaya serta cara pembayaran yang fleksibel semakin memanjakan konsumen Bale Mulia Residence. Melihat pasar perumahan premium di sisi utara Jogja yang masih cukup potensial untuk digarap, PT. Formula Land di tahun 2015 ini akan kembali membuka lahan perluasannya. “Ada pengembangan, tenang saja, secepatnya akan kami launching”, pungkas Susan diakhir pembicaraan.

PONDOK PERMAI TAMANTIRTA 2
Tahun 2015 diyakini masih menjadi tahun baik bagi bisnis properti di Jogja. Tingginya pasar properti Jogja yang berskala nasional membuat banyak pengembang terus berusaha menyuplai permintaan tersebut. Di awal tahun ini Sumber Baru Land kembali melebarkan sayap propertinya dengan menawarkan produk Pondok Permai Tamantirta 2 tahap 2. Diungkapkan Maria, SE, Manajer Marketing PT. Sumber Baru Land, bahwa minat konsumen untuk mencari di daerah Taman Tirta masih sangat tinggi. Kedekatan dengan berbagai fasilitas pendidikan dan aksesibilitas yang ditawarkan mampu menjadi daya tarik tersendiri bagi konsumen. "Pasar masih sangat tinggi, maka di awal tahun kami buka tahap 2", ungkapnya serius.

Pondok Permai Tamantirta 2 tahap 2 ini akan ditawarkan sekitar 70 unit rumah kepada konsumen. Konsep hunian yang ditawarkan pada tahap 2 ini masih senada dengan tahap 1 yang sudah terserap pasar dengan baik. "Masih mengusung gaya yang sama, minimalis modern tropis, konsumen masih banyak yang suka", ucap Maria saat dihubungi dikantornya. Minat pasar yang baik ini juga terlihat dari data penjualan yang dimiliki Maria. Dari total unit yang ditawarkan pada tahap 2 ini, hingga kini sudah banyak yang melakukan booking kavling. "Tahap 2, sekarang sedang pembangunan infrastruktur jalan, tetapi sudah ada sekitar kurang lebih 15 unit rumah yang sudah di booking", imbuhnya.

Pondok Permai Tamantirta 2 akan menawarkan hunian satu lantai dan dua lantai. Diungkapkan Maria lebih lanjut, Pondok Permai Tamantirta 2 tahap 1 mengungkapkan data bahwa untuk tipe paling laris di daerah tersebut adalah tipe satu lantai. "Paling laris tipe satu lantai, kebanyakan adalah orang tua yang membelikan anaknya yang kuliah di sini, dan konsumen lokal Jogja yang baru pertama memiliki rumah", ungkapnya.

Berdiri di atas lahan seluas kurang lebih 4 ha, sebanyak 86 unit rumah yang ditawarkan pada tahap 1 kini tinggal menyisakan sekitar 10 unit saja. "Hanya dalam waktu kurang lebih 1 tahun saja kini tinggal beberapa unit saja", kata Maria. Lebih lanjut, Maria menambahkan, jika saat ini sudah banyak rumah yang telah proses bangun. "Prosentasenya ya beragam, ada yang baru mulai, ada yang sudah masuk finishing, tapi di bulan Januari ini sudah ada rumah yang bisa diserahterimakan kepada konsumen, sistem pembayaran satu tahun terakhir ini mulai bergeser ke cara pembayaran bertahap, dari sekitar 70 unit rumah yang sudah terjual hanya sekitar 30% nya saja yang menggunakan jasa pembiayaan KPR", imbuhnya.

Dengan sudah adanya beberapa unit yang diserahterimakan kepada konsumen, harapannya kawasan Pondok Permai Tamantirta 2 akan semakin hidup. Sehingga dari sudut investasinya ke depan akan semakin tumbuh. Ditahap 1 contohnya dalam kurun waktu kurang lebih satu tahun sudah mengalami kenaikan harga yang cukup signifikan. "Akhir tahun kemarin (2014-red) terjadi kenaikan harga yang cukup besar, efek dari kenaikan harga BBM kita mengalami kenaikan sekitar 7%. Kenaikan harga BBM jelas akan berpengaruh pada bahan dasar konstruksi bangunan. Tingginya penjualan di Pondok Permai Tamantirta 2 berbanding lurus dengan pembangunan infrastruktur dan berbagai fasilitas yang ditawarkan. "Fasilitas yang kami tawarkan sejak awal, seperti kolam renang, club house, jogging track, lapangan bulutangkis, gedung pertemuan, dan pertokoan di mulai pembangunannya di tahun ini. Jalan utama selebar 12 meter sudah kami bangun", pungkas Maria.

CITRASUN GARDEN YOGYAKARTA
CitraSun Garden Yogyakarta, membuktikan hadirnya sebagai salah satu perumahan dengan brand skala nasional yang diterima baik oleh pencari rumah. Pada awal pembangunannya, CitraSun Garden Yogyakarta menyajikan sekitar 150 unit hunian yang kini tinggal menyisakan beberapa unit saja. "Dari total unit yang kami tawarkan kini tinggal sekitar 19 unit saja. 15 unit hunian dan 4 ruko yang siap pakai", ucap Sunarsih, Koordinator Marketing, CitraSun Garden Yogyakarta.

Dari penjualannya, tercatat hampir 50 % konsumennya adalah penduduk lokal Jogja. Ini membuktikan kemampuan beli masyarakat Jogja telah mengalami kenaikan. “ Konsumen berimbang 50 : 50. Konsumen luar kota Jogja yang mengambil di kami ternyata juga memiliki memori dengan kota pendidikan ini. Ada yang ingin menikmati masa pensiun di sini, ada yang membelikan anaknya yang tengah menimba ilmu di sini, dan ada juga yang membeli karena dulu pernah sekolah di Jogja, dan ingin kembali ke sini”, terang Sunarsih. Kemampuan konsumen yang meningkat juga tergambar dari data cara pembayaran yang dilakukan oleh konsumen. Jika dulu hampir 80 % konsumen melakukan cara pembayaran dengan cara KPR, saat ini bergeser ke cara inhouse ataupun cash keras. Hal ini merupakan dampak dari ketatnya peraturan yang di keluarkan Bank Indonesia (SEBI). “ Dulu KPR 80 % kini hanya sekitar 30% saja”, ucapnya singkat.

Diimbuhkannya ada sekitar 70 rumah sudah dilakukan serah terima, dan lebih dari 30 % konsumen menggunakan sebagai hunian. Sisanya sekitar 48 unit rumah yang sudah terjual kepada konsumen tengah dalam proses bangun. Dan ditargetkan pada awal tahun akan ada serah terima lagi. Saat ini konsumen yang akan mencari hunian di CitraSun Garden Yogyakarta, ataupun yang sudah membeli dapat merasakan konsep kawasan perumahan berkelas. Dikatakan Narsih, panggilan akrabnya, kawasan perumahan sudah dibangun sesuai rencana. " Kawasan perumahan sudah terbangun hingga fasilitas club house", katanya singkat.

Selain fasilitas club house yang sudah dapat digunakan oleh penghuni perumahan, fasilitas Jaringan TV cable, internet, dan telepon sudah dapat digunakan oleh penghuni. Dipaparkan Narsih, penghuni perumahan CitraSun Garden Yogyakarta jika memiliki waktu santai bersama keluarga dapat menikmati suasana tropical landscape yang teduh yang sejak awal ditawarkan. Estate Management saat ini sudah mulai beroperasi, akan menangani pengelolaan kawasan, mulai parkir, keamanan, kebersihan lingkungan, pengelolaan sampah, layanan penghuni, penerangan jalan dan lingkungan serta yang dilengkapi sistem keamanan dengan CCTV Security 24 hours.

Dengan sisa unit yang tinggal beberapa saja Sunarsih menuturkan jika sebaiknya jika konsumen ingin mencari hunian berkelas dengan fasilitas dan kualitas yang prima segera mengambil di CitraSun Garden Yogyakarta. “Pilihan tinggal sedikit, harga akan terus naik, jadi segera ambil kalau mau rumah yang berkelas”, tuturnya. Diimbuhkannya lebih lanjut saat dihubungi dikantornya, mengungkapkan, jika di awal tahun 2015 ini harga akan kembali mengalami kenaikan. Jika kenaikan reguler perkenaikan bisa naik 2 % - 3 % di awal tahun ini mungkin akan lebih tinggi, karena pengaruh kenaikan harga BBM. Karena jika BBM naik, biasanya harga konstruksi bangunan juga akan mengalami kenaikan”, ungkapnya. Saat ini beberapa tipe pilihan yang masih tersedia adalah tipe Opulencia, Allura, dan Halcyona. Jika diamati dari segi harga tipe tersebut sudah mengalami kenaikan harga yang cukup fantastis. Dari data yang dimiliki, tipe Opulencia pada awal pemasarannya yakni Januari 2012 dipasarkan pada kisaran harga 1,7 Milyaran, kini di awal awal Januari 2015 harga tersebut sudah bergeser ke kisaran 2,7 milyaran.

TAMAN PALAGAN ASRI 3
Pada kuartal ketiga tahun 2014 ini, PT. Roda Pembangunan Jaya meluncurkan produk terbarunya yaitu Taman Palagan Asri 3 tahap 3. “ TPA (Taman Palagan Asri –red) 3 ini merupakan pengembangan dari tahap 2. Tahap 3 ini muncul sebagai respon menanggapi kebutuhan ruang yang berbeda. Dan mengakomodasi konsumen yang berusia 40 tahun ke atas”, terang Widiharto Yulisusilo, ST, Manajer Pemasaran PT. Roda Pembangunan Jaya. Pada Tahap 3 ini, Taman Palagan Asri 3 menawarkan 4 tipe yaitu tipe Amarylis (169/202), tipe Daisy (228/209), tipe Fushia (252/216) dan tipe Heather (282/257). Total unit yang ditawarkan pada Taman Palagan Asri 3 tahap 3 adalah 29 unit.

Desain rumah pada Taman Palagan Asri Tahap 3 lebih modern apabila dibandingkan dengan tahap 2. Tampilan fasad rumah lebih terlihat modern dengan penggunaan kaca grafir pada jendela dan dinding fasad lantai dua. Warna fasad pun dirancang lebih terang. Untuk area lantai, pada interior menggunakan materal batu granit. Bagian plafon ruangan dipilih material gypsum plaster board setebal 9 mm/setara. Untuk bagian sanitair dan aksesoris mempergunakan merek Toto/setara. Sebagai finishing dinding menggunakan cat merk Mowilex dan Catylac. “Secara kualitas bangunan, tahap 3 ini tetap sama dengan tahap-tahap sebelumnya. Di tahap 2 kamar tidur utama berada di lantai 2 sedangkan di tahap 3 kamar tidur utama berada di lantai 1”, tutur Widi.

Segmen pasar Taman Palagan Asri 3 adalah konsumen dari kalangan atas. Konsumen beragam baik lokal maupun luar Jogja yang mencari fasilitas rumah kedua dan ketiga. “Konsumen kami sudah tersegmentasi sendiri dan tidak tergantung pada kondisi perekonomian. Untuk pembayaran KPR tidak terlalu banyak, mayoritas dengan cash bertahap”, kata Widi. Ditambahkan oleh Widi, konsumen Taman Palagan Asri tahap 3 merupakan konsumen tipikal yang mengutamakan pada service. Pihak pengembang memberikan jaminan maintenance selama konsumen tinggal di perumahan. “Selain itu, pada Taman Palagan Asri 3, Estate Management telah terbentuk dan dikelola sendiri oleh warga”, imbuh Widi.

Lokasi Taman Palagan Asri 3 tahap 3 ini berada di sisi utara kabupaten Sleman tepatnya di pinggir jalan Palagan. “Secara lokasi kami berada pada daerah primadona properti Yogyakarta yaitu berada di sisi utara”, ucap Widi. Dengan lokasi premium, Taman Palagan Asri 3 memiliki nilai investasi yang tinggi. “Nilai investasi rata-rata 21 % dari kenaikan harga”, jelas Widi. Dari total tahap dua dan tahap 3 telah terjual sebanyak 43 % dalam waktu kurang dari satu tahun. “Dulu tipe Amarylis 1, 7 milyaran sekarang menjadi 2,2 milyaran”, kata Widi. Untuk harga tipe Amarylis (169/202) dipasarkan pada kisaran 2,2 milyaran, tipe Daisy (228/209) ditawarkan dengan harga 2,6 milyaran rupiah. Tipe Fushia (252/216) dijual pada kisaran 2,8 milyaran rupiah sedangkan tipe Heather (282/257) dipasarkan pada angka 3,4 milyaran rupiah.

Progress pembangunan Taman Palagan Asri 3 tahap 3 saat ini sedang dalam tahap pembangunan fasilitas penunjang. Taman Palagan Asri tahap 3 dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas penunjang seperti fitness center, club house, cafetaria, kolam renang, pendopo, playground, wifi, dan one gate system. Untuk keamanan, pihak pengembang menyediakan fasilitas keamanan 24 jam yang dilengkapi dengan CCTV. “Fasilitas club house diperuntukkan khusus bagi warga. Konsumen yang sudah membeli produk pada tahap 3 otomatis menjadi memberi meskipun rumahnya belum jadi, fasilitas tersebut saat ini sudah jadi dan siap digunakan warga”, papar Widi. Greg & Dika –Red