Mengapa dalam Transaksi Properti Membutuhkan Peran Notaris & PPAT ?

Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, harus dibuat dengan akta otentik yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang biasa disebut AKTA PPAT yaitu akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Dengan ditanda tanganinya akta-akta dihadapan PPAT oleh para pihak, maka telah terjadi peralihan atau pemberian Hak Tanggungan atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atas Hak Atas Tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun. Pendaftaran tanah hanya dapat dilakukan berdasarkan akta otentik yang dibuat oleh PPAT. Notaris dan PPAT dalam transaksi jual – beli adalah suatu yang mutlak khususnya bagi pembeli.

Jasa Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sangat dibutuhkan dalam proses jual beli properti. Bantuan mereka hukumnya wajib karena keduanya memiliki kewenangan mengurus beberapa dokumen dan legalitas transaksi.
Anda bisa melihat contohnya pada sejumlah syarat pengurusan sertifikat hingga transaksi. Di dalamnya tercantum untuk melibatkan Notaris atau PPAT untuk kemudahan dan keamanan proses jual beli properti. Pertanyaan yang sering ditemui di masyarakat awam, apa bedanya Notaris dan PPAT? Kedua nama tersebut sering ditemukan tergabung, baik dalam lampiran persyaratan maupun kantor yang kerap bertuliskan jasa Notaris/PPAT dalam satu tempat.
Berdasarkan wewenang, Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta-akta otentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagai dimaksud dalam Undang-Undang Jabatan Notaris (UU No 30/2004) atau berdasarkan Undang-Undang lainnya yaitu, seperti :
1.Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat dibawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus.
2.Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus (waarmerking).
3.Membuat salinan dari asli surat dibawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan.
4.Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya (legalisir).
5.Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta.
6.Membuat akta yang berhubungan dengan pertanahan.
7.Membuat akta risalah lelang.
8.Membetulkan kesalahan tulis dan atau kesalahan ketik yang terdapat pada minuta akta atau akta yang ditanda tangani para penghadap akta asli yang menyebutkan tanggal dan nomor BA pembetulan, dan salinan tersebut dikirimkan ke para pihak.

Dengan kata lain, area kerja Notaris ada di ranah hukum pribadi/personal (private), membuat akta atau perjanjian antar warga, warga dengan lembaga, dan warga dengan pemerintah. Perjanjian itu terkait pertanahan, kekeluargaan, atau perkawinan.
Sedangkan PPAT area tugasnya memang bersinggungan dengan Notaris. Namun, perlu dipahami bahwa seorang PPAT belum tentu Notaris, begitupun sebaliknya. Pihak yang mengangkat Notaris dan PPAT pun berbeda. Notaris diangkat Menteri Hukum dan HAM, sementara PPAT diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional. Untuk payung hukumnya, wewenang PPAT berpedoman pada Peraturan Pemerintah No37/1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Di dalamnya dijelaskan bahwa PPAT merupakan pejabat umum yang berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum tertentu atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Singkatnya, wewenang PPAT ruang lingkupnya lebih sempit ketimbang Notaris. Ada 8 ( jenis ) akta PPAT yang menjadi alat bukti dan dasar perubahan data pendaftaran tanah (Pasal 95 ayat 1 Peraturan Menteri Negara Agraria / KBPN ( Permenag/KBPN) No. 3 tahun 1997 jo. Pasal 2 ayat 2, Per KBPN No. 1 tahun 2006) yakni:
1. Akta Jual Beli,
2. Akta Tukar Menukar,
3. Akta Hibah,
4. Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan ( inbreng),
5. Akta Pembagian Hak Bersama,
6. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik,
7. Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan
8. Akta Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

“Dalam setiap proses jual beli properti biasanya tidak lepas dari jasa notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Bantuan keduanya tak hanya membantu memudahkan proses transaksi atas sertifikat hak atas tanah, tapi juga menjamin keamanannya karena mempunyai dasar dan kekuatan hukum tetap,” papar Natalia Lestari Retno Rahayu, S.H.,M.Kn, salah satu pejabat Notaris dan PPAT.

“Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen, ataupun properti lainnya sering kita mendengar istilah Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB), Perikatan Jual Beli (PJB) dan Akta Jual Beli (AJB). Kesemua istilah tersebut adalah cara peralihan hak atas tanah dan bangunan. Perbedaan masing-masing istilah tersebut adalah terletak pada proses dan bentuk perbuatan hukumnya,” terang Lia panggilan akrabnya.

1.PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)
PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian uang tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Demikian juga dalam PPJB tersebut menyatakan kesediaan pembeli untuk membeli objek yang diperjual belikan.
Beberapa hal yang wajib ada pada setiap PPJB :

• Subjek Yang Saling Berikatan, dalam hal ini adalah penjual dan pembeli. Jika penjual dan pembeli adalah orang pribadi maka subjek perjanjian diwakili oleh data-data yang ada dalam Kartu Tanda Penduduk (KTP) masing-masing pihak. Jika subjeknya adalah Badan Hukum, maka dalam PPJB diwakili oleh pihak yang berwenang mewakili Badan Hukum untuk menanda tangani akta, sesuai dengan Akta Pendirian Badan Hukum tersebut dan Surat Keputusan dari Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia tentang pengesahan sebagai Badan Hukum.

• Objek Yang Diperjanjikan, dalam hal ini objek perjanjian adalah tanah dan bangunan seperti yang tertulis dalam sertifikat haknya. Mungkin saja sudah dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM). Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atau jenis sertifikat lainnya seperti disyaratkan undang-undang. Apabila objeknya belum bersertifikat, maka dalam perjanjian dicantumkan lokasi objek terebut dengan mencantumkan alas haknya. Mungkin saja alas haknya adalah girik, ketitir, petok D, eigendom verponding, dan lain-lain.

• Pasal Tentang Tata Cara Pembayaran, pada pasal ini disepakati tata cara pembayaran dari pembeli ke penjual. Apakah ada pembayaran uang tanda jadi, uang muka, termasuk besarnya dan kapan pembayaran tersebut dilakukan. Selanjutnya disepakati juga tentang tahapan pembayaran dan besarnya pembayaran tiap tahapan. Termasuk kapan pembayaran dilunasi.

• Pasal-Pasal Tentang Hak Dan Kewajiban, pasal inilah yang mengatur seluruh perjanjian secara umum. Misalnya hak dari penjual adalah menerima penjualan sesuai dengan jadwal yang sudah disepakati, demikian juga hak dari pembeli adalah menerima objek sesuai dengan perjanjian.

• Pasal Tentang Sanksi, pasal ini memuat sanksi yang diberikan kepada para pihak apabila ada salah satu pihak yang wanprestasi (cidera janji). Untuk penjual, wanprestasinya bisa dalam bentuk tanahnya ada permasalahan di kemudian hari sehingga pembeli tidak dapat menikmati apa yang dibelinya. Sanksi untuk penjual bisa jadi dia diminta untuk mengembalikan uang yang sudah diterimanya ditambah dengan denda yang besarnya disepakati secara bersama-sama. Sementara untuk pembeli, wanprestasi dalam bentuk keterlambatan pembayaran cicilan kepada penjual. Sanksi yang bisa diberikan kepada pembeli adalah dengan menerapkan denda untuk tiap keterlambatan. Termasuk keterlambatan pelunasan.

• Pasal Tentang Penyelesaian Perselisihan, pasal ini berguna untuk panduan menyelesaikan dispute antar para pihak. Biasanya penyelesaian sengketa untuk tahap pertama dilakukan secara kekeluargaan, namun jika secara kekeluargaan tidak bisa diselesaikan maka akan dilakukan melalui peradilan perdata di mana tempat para pihak berada atau di pengadilan yang disepakati. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan saja, tetapi tidak tertutup kemungkinan PPJB dibuat dengan akta notaris.

2.PENGIKATAN JUAL BELI (PJB)
PJB adalah kesepakatan antara penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris. PJB bisa dibuat karena alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli. PJB ada dua macamnya yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas.

• PJB Lunas, dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan jual beli, karena antara lain, sertifikat masih dalam pengurusan atau sebab lainnya yang menyebabkan Akta Jual Beli belum bisa dilaksanakan. Dalam pasal-pasal PJB tersebut dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan dan persyaratannya. Di dalam PJB lunas juga dicantumkan kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB, sehingga penandatanganan AJB tidak memerlukan kehadiran penjual.

• PJB Belum Lunas, dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Didalam pasal-pasal PJB tidak lunas sekurang-kurangnya dicantumkan jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatanganan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan dan sanksi-sanksi yang disepakati apabila salah satu pihak wanprestasi. Jadi secara umum pasal-pasal yang ada dalam PJB tidak lunas sama dengan pasal-pasal yang ada dalam PPJB. Nantinya PJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.

3.AKTA JUAL BELI (AJB)
AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan.

Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing. Pajak penjual berupa Pajak Penghasilan (PPh) final sementara pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya PPh final adalah 2,5% dari nilai perolehan hak, sementara besarnya BPHTB adalah 5% dari nilai peroleh hak setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarnya berbeda untuk masing-masing wilayah.

PPh = 2,5% x Nilai peralihan hak
BPHTB = 5% x (Nilai peralihan hak – NPOPTKP)

Untuk mengetahui nilai NPOPTKP silahkan ditanyakan langsung ke Dinas Pendapatan Daerah masing-masing karena saat ini BPHTB diurus oleh pemerintah daerah masing-masing. Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama. Pelaksanaan baliknama diiringi oleh pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang besarnya seperseribu (per-mille) dari nilai peralihan ditambah 50.000 rupiah.

PNBP = (1 (0/00) x Nilai peralihan) + 50.000

Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli. “Masyarakat atau calon konsumen sebelum melakukan transaksi properti, bisa mendapatkan penjelasan kejelasan legalitasnya apa saja perihal sebuah properti kepada Notaris & PPAT,” lanjut Lia menjelaskan. “Calon konsumen harus lebih kritis dalam mencari informasi dari sebuah penawaran produk properti. Ada beberapa tips yang bisa dilakukan, yakni cek sertipikat tanahnya di BPN, cek status tanahnya ke dinas terkait, cek kelengkapan IMB apabila terdapat bangunan yang ada dalam sebuah bidang tanahnya, cek kredibilitas developernya yang bisa dilakukan dengan cara menanyakan ke pihak perbankan dan pemerintah daerah setempat, atau bisa juga menanyakan ke Notaris dan PPAT seperti kami,” pungkas Lia menutup pembicaraan. Wahyu Pras-red