Tata Regulasi Ijin Perumahan Sleman

Tanah menjadi unsur pokok dalam kehidupan manusia. Di atas tanahlah semua kegiatan hidup dan penghidupan dilakukan oleh manusia. Peningkatan jumlah penduduk dari tahun ke tahun membuat kebutuhan atas tanah terus meningkat disisi lain ketersediaan tanah terbatas. Kondisi ini akan menimbulkan konflik kepentingan antar individu maupun antar warga apabila tidak dikelola dan diatur dengan baik. Usaha pemenuhan kebutuhan tempat tinggal saat ini tengah menjadi permasalah, ditengah semakin terbatasnya lahan. Salah satu pihak yang ikut andil dalam usaha pemenuhan tersebut adalah pelaku bisnis perumahan atau pengembang.

Pemenuhan tempat tinggal oleh pengembang tersebut perlu diatur secara baik. Sehingga usaha pemenuhan tersebut sesuai dengan peraturan yang berlaku, dan sesuai dengan arah perkembangan kota. Hal ini perlu dilakukan oleh pemerintah untuk menjaga kemanan produk bagi masyarakat dan pengembang itu sendiri. Pengembang yang menjual produknya wajib memenuhi kelengkapannya sampai dengan kepemilikan tanah, supaya di kemudian hari tidak menimbulkan permasalahan hukum. Kabupaten Sleman menjadi salah satu daerah yang banyak diburu sebagai tempat tinggal maupun investasi. Tak heran jika penggunaan tanah untuk tempat tinggal di wilayah tersebut sangat tinggi. Tingginya permintaan tersebut juga berimbas pada harga tanah di wilayah Sleman yang cenderung tidak terkontrol.

Berkaitan dengan tingginya penggunaan tanah sebagai tempat tinggal yang dilakukan oleh pengembang maupun perorangan. Pemerintah Daerah Kabupaten Sleman melalui Perda Nomor 19 Tahun 2001 tentang Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT), berupaya mengontrol dan mengendalikan peruntukan penggunaan tanah di wilayah tersebut. Dalam peraturan daerah tersebut, sesuai Keputusan Bupati Sleman Nomor 53/Kep.KDH/A/2003 tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 19 Tahun 2001 tentang Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah Jo Peraturan Bupati Sleman Nomor 53/Kep.KDH/A/2003, menegaskan setiap orang pribadi dan atau badan yang menggunakan tanah untuk kegiatan pembangunan fisik dan atau untuk keperluan lain yang berdampak pada struktur ekonomi, sosial budaya dan lingkungan wajib memperoleh Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) dari Bupati. Bagi Pengembang perumahan IPPT menjadi salah satu perijinan yang harus dipenuhi.

Dalam Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah tersebut mengatur Ijin Pemanfaatan Tanah dan Ijin Lokasi yang harus dipenuhi oleh pengembang sebelum menawarkan produknya.
Ijin Lokasi adalah ijin peruntukan penggunaan tanah yang wajib dimiliki perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal, yang berlaku pula sebagai ijin pemindahan hak dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modal, dengan keluasan:
a). Untuk usaha pertanian ≥ 25 Ha,
b). Untuk usaha non pertanian ≥ 1 Ha.
Untuk mendapatkan Ijin Lokasi perlu pertimbangan teknis pertanahan dari Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pertimbangan teknis pertanahan tersebut dikenakan biaya.

Izin Pemanfaatan Tanah adalah izin peruntukan penggunaan tanah yang wajib dimiliki orang atau pribadi dan atau badan yang akan melaksanakan kegiatan dan atau kegiatan yang mengakibatkan perubahan peruntukan tanah pada bangunan/usaha yang dilakukan dengan batasan keluasan:
a). Untuk usaha pertanian ≤ 25 Ha,
b). Untuk usaha non pertanian ≤ 1 Ha.
Pembangunan rumah tinggal secara pribadi atau perorangan tidak dikenakan Ijin Pemanfaatan Tanah tersebut.
Pemanfatan lahan pada dasarnya harus memperhatikan dan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Rencana tata ruang merupakan salah satu aspek kajian dalam pemberian ijin dan masih ada aspek lainnya yang menjadi dasar kajian yaitu aspek penguasaan tanah, aspek ekonomi, sosial budaya dan aspek lingkungan. Aspek selain tata ruang dapat diketahui apabila sudah dilakukan peninjauan lokasi oleh Tim IPPT. Penerbitan IPPT tersebut sejak tahun 2011 tidak dikenakan biaya. Untuk mendapatkan informasi RTRW maupun RDTR pengembang maupun pribadi dapat datang ke :
Bagian Informasi Dinas Pengendalian Pertanahan Daerah (DPPD) Kabupaten Sleman yang berada di Jalan. KRT Pringgodiningrat 5 Beran Tridadi Sleman Phone: (0274) 865473 , Fax: (0274) 868945 Phone: (0274) 865473 , Fax: (0274) 868945 atau ke Email: dppd@slemankab.go.id
atau ke kantor Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda) Kabupaten Sleman :
di Jalan Parasamya Beran Tridadi Sleman, Yogyakarta 55511 Phone: (0274) 868800, Fax: (0274) 868800 Website : http://bappeda.slemankab.go.id Email: bappeda@slemankab.go.id.
Untuk memudahkan masyarakat mengetahui rencana tata ruang suatu wilayah dapat menggunakan layanan melalui internet (email, dsb) sepanjang pemohon informasi mengetahui koordinat lokasi bidang tanah yang dimaksud.

Masih ada beberapa tahapan perijinan lagi yang harus dipenuhi pengembang jika ingin membuka lahan di Kabupaten Sleman. Ijin Pemanfaatan Tanah dan Ijin Lokasi merupakan tahapan awal, setelah mendapat ijin tersebut, pengembang harus mengurus tahap selanjutnya berupa Perolehan Tanah. Perolehan Tanah yaitu proses pelepasan hak atas tanah dari kepemilikan pribadi kepada negara dan berhak dimohon oleh PT untuk menjadi Hak Guna Bangunan (HGB). Pelepasan hak atas tanah dapat dilaksanakan dihadapan Notaris untuk tanah yang sudah bersertipikat atau dihadapan Kepala Kantor Pertanahan untuk yang sudah bersertipikat maupun belum. Setiap pengembangan perumahan, tanah yang dimiliki harus terlebih dulu menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama PT. Dalam proses perolehan tanah ada PPh penjualan atas tanah yang harus dibayar oleh pemilik tanah, dan dalam permohonan HGB oleh PT ada BPHTB yang harus ditanggung oleh PT. Untuk memperoleh perolehan tanah, pengembang dapat mengajukan kepada Dinas Pertanahan Kabupaten Sleman.

Setelah perolehan tanah didapat pengembang wajib mengajukan Penyusunan Dokumen lingkungan dan disahkan pejabat yang berwenang. Dokumen Pengelolaan lingkungan tersebut dibuat dalam bentuk: Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), dan Upaya Pengelolaan Lingkungan dan Upaya Pengendalian Lingkungan (UKL/UPL/SPPL). Dokumen tersebut berisi upaya pengelolaan dan pengendalian dampak lingkungan yang terjadi dalam kawasan perumahan dan sekitarnya. Dokumen Lingkungan tersebut disahkan dan dikeluarkan oleh Kantor Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman di Jalan KRT Pringgodiningrat Beran Tridadi Sleman, Yogyakarta 55511, Phone: (0274) 868316 , Fax: (0274) 868945, Email: kapedal@slemankab.go.id.

Langkah yang harus dipenuhi pengembang, selanjutnya adalah membuat penyusunan siteplan yang disahkan oleh pejabat berwenang. Penyusunan siteplan harus memenuhi ketentuan dalam Peraturan Bupati Sleman Nomor 18/ Per.Bup/A/2005 tentang Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan. Siteplan ini berisi penataan secara teknis terhadap bangunan dan lingkungan kawasan perumahan.
• Siteplan disahkan oleh bupati untuk kegiatan ≥ 1 hektar, sedangkan
• Siteplan disahkan oleh Kepala Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan (DPUP) untuk kegiatan < 1 hektar. Siteplan disahkan apabila tanah telah dikuasai sepenuhnya oleh PT dalam bentuk HGB atas nama PT.
• Siteplan menjadi dasar penerbitan IMB dan pemecahan sertipikat.
Penerbitan siteplan tersebut akan dikeluarkan oleh Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan (DPUP) Kabupaten Sleman.
Perijinan lain yang juga dikeluarkan oleh DPUP yang beralamat di Jalan Magelang Tridadi Sleman, Yogyakarta 55511 Phone: (0274) 868501 – (0274)869472 , Fax: (0274) 868945 Website: http://dpup.slemankab.go.id , Email: praswil@slemankab.go.id adalah Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Ijin Mendirikan Bangunan dikeluarkan sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman No 5 tentang Bangunan Gedung. Setiap penerbitan IMB pemohon akan dikenakan retribusi sesuai dengan, Perda Kabupaten Sleman No. 6 Tahun 2011 tentang Retribusi Ijin Mendirikan Bangunan. IMB dapat diberikan apabila siteplan telah disahkan. IMB menjadi syarat untuk pemecahan tanah. IMB terbit per kavling atas nama PT, setelah jual beli kepada perorangan bisa dibalik nama perorangan.
Setelah IMB sudah dikeluarkan oleh DPUP Sleman per kavling atas nama perusahaan, pengembang melakukan pecah sertifikal per kavling. Sertipikat yang dikeluarkan adalah dengan status HGB atas nama perusahaan. Sertipikat per kavling atas nama PT baru bisa diperjualbelikan dalam bentuk HGB ke perorangan dan dalam kurun waktu tertentu. Sertipikat dengan status HGB tersebut, oleh perorangan bisa ditingkatkan haknya menjadi Hak Milik (HM). Kewenangan penanganan administrasi pertanahan termasuk peningkatan HGB menjadi HM merupakan kewenangan Kantor Pertanahan / BPN. Untuk informasi lebih lanjut pemohon dapat menanyakan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sleman di Jl. Dr. Rajimin, Sucen, Triharjo Sleman Phone 0274-869501, 0274-869502 email : kab-sleman@bpn.go.id website : http://kab-sleman.bpn.go.id.

Pemahaman masyarakat selama ini telah mendapatkan izin peruntukan penggunaan tanah maka perizinan telah dianggap selesai, hal tersebut tidak sepenuhnya benar karena pada dasarnya izin peruntukan penggunaan tanah adalah izin awal untuk perolehan tanahnya. Berikut prosedur perizinan pertanahan yang harus ditempuh setelah seseorang memperoleh izin dari Bupati Sleman.

PROSEDUR PERIZINAN PERUMAHAN DI KABUPATEN SLEMAN :
Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) > Aspek Perolehan Tanah > Dokumen Lingkungan > Site Plan > Stake Out > Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

A. IZIN PERUNTUKAN PENGGUNAAN TANAH
1. Izin lokasi, untuk kegiatan dg luas tanah ≥1 hektar.
2. Izin pemanfaatan tanah, untuk kegiatan dg luas tanah < 1 hektar.
3. Konsolidasi tanah > jika masyarakat ingin menata tanah miliknya untuk membentuk lingkungan perumahan.
Kebijakan penatagunaan tanah di tinjau dari lima aspek yaitu; aspek rencana tata ruang, aspek penguasaan tanah, aspek ekonomi, sosial budaya dan aspek lingkungan.
Pengolah: DPPD Kabupaten Sleman

B. ASPEK PEROLEHAN TANAH
Aspek perolehan tanah yang dilakukan oleh pemilik izin.
Tanah akan diatasnamakan pengembang perumahan.
Pengolah: Kantor Pertanahan Kabupaten Sleman.

C. PENYUSUNAN DOKUMEN PENGELOLAAN LINGKUNGAN
Dokumen Pengelolaan lingkungan dibuat dalam bentuk:
1. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL).
2. Upaya Pengelolaan Linkungan dan Upaya Pengendalian Linkungan (UKL/UPL/SPPL).
Dokumen upaya pengeloaan dan pengendalian dampak lingkungan yang terjadi dalam kawasan perumahan dan sekitarnya.
Pengolah: KLH Kabupaten Sleman.

D. PENYUSUNAN SITE PLAN
Site plan disahkan oleh Bupati untuk kegiatan ≥ 1 hektar.
Site plan disahkan oleh Kepala Dinas Kimpraswilhub untuk kegiatan < 1 hektar.
Penataan secara teknis terhadap bangunan dan lingkungan kawasan perumahan.
Pengolah: DPUP Kabupaten Sleman.

E. STAKE OUT
Pengukuran lapangan terhadap site plan.
Stake out dilakukan untuk menentukan ukuran tanah sebenarnya dilapangan dari ukuran rencana/site plan baik lebar jalan, luas perkapling, luas fasilitas sosial dan sebagainya.
Pengolah : Kantor Pertanahan Kabupaten Sleman.

F. PEMBUATAN IMB
1. IMB Komunal atas nama pengembang perumahan (IMB untuk satu komplek perumahan).
2. IMB per-unit atas nama konsumen perumahan (IMB untuk satu unit rumah).
Pengolah : DPUP Kabupaten Sleman.

Berkaitan dengan IPT yang lama yang ukuran luasannya sudah tidak sesuai dengan aturan baru, sedang proyek tsb baru akan dijalankan : IPT adalah izin untuk memperoleh tanah (sampai dengan point b), dan masa berlaku izin adalah satu tahun sejak diterbitkannya izin tersebut dan dapat diperpajang satu tahun. Apabila belum dilaksanakan sampai dengan point b dan masa berlaku izin sudah habis, harus mengajukan izin baru, mengikuti aturan baru. Dan perlu diketahui, bahwa mulai tanggal 1 Januari 2011 Pemerintah Daerah Kabupaten Sleman tidak memungut retribusi untuk Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT/IPT/IL/IKT) termasuk untuk perumahan maupun rumah pribadi.
Greg-Red